Несмотря на то, что договор пожизненной ренты в нашей стране уже не столь распространен, как ранее, такие сделки, тем не менее, регулярно регистрируются…

И ввиду тонкой специфики, присущей именно этому типу договорных отношений, в центре которых находится недвижимость, стоит вспомнить эту специфику и все важные «подводные камни», на которые может натолкнуться как одна, так и другая сторона сделки. С одной стороны, пожилой человек всегда рискует стать жертвой криминала. С другой, плательщик ренты при определенных условиях может остаться и без недвижимости и без выплаченной ренты.

Выгода для всех

На первый взгляд договор ренты представляет собой сплошные плюсы для обеих сторон. Пожилой человек, оставшийся без близких получает помощь другого участника договора – питание, уход, оплата коммунальных платежей и прочее – в обмен на собственное жилье после кончины. Это вполне неплохой способ одинокому пожилому человеку обеспечить себе если не благополучную, то по крайней мере достойную старость.

«Случаи когда пожилой человек оказывает один на один со всеми своими проблемами – старостью, немощностью, растущими коммунальными платежами, маленькой пенсией, отсутствием элементарной помощи», — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер АН «Spencer Estate».

В этом, случае одним из выходов из такой печальной жизненной ситуации может быть как раз договор ренты, который предполагает передачу квартиры в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное материальное обеспечение, в деталях, обусловленных в договоре. Сроки обязательств по выплате ренты, естественно, ограничены сроком жизни получателя ренты. В отдельных случаях срок может быть ограничен сроком жизни третьего лица, указанного получателем ренты. Получатель жизни продолжает пользоваться своим жильем, как и раньше, но теряет возможность продать ее, подарить кому-либо или завещать.

Таких видов соглашений существует два вида. Это договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. В первом случае получатель ренты помимо денежных перечислений получает еще и целый «пакет» бытовых, медицинских и социальных услуг за счет плательщика. Во втором случае получателю ренты положены только денежные перечисления.

Самый главный плюс для получателя ренты состоит в том, что он до конца своих дней сможет жить на всем готовом и относительно ни за что не беспокоиться, а плательщик ренты ни при каких условиях не сможет его выселить.

Для плательщика ренты помимо очевидного плюса в виде получаемой квартиры есть еще ряд дополнительных «бонусов». Например, после смерти «рантье» квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу, а не по истечении определенного срока, как это происходит при передаче имущества в наследство. Также ему не приходится платить никаких налогов, в отличие от тех же получателей наследства. Наконец, доставшуюся по договору ренты квартиру можно через три года продать, не уплачивая 13% НДФЛ, так как этот вид сделок не подпадает под 5-летний мораторий на безналоговую перепродажу недвижимости.

Читайте также  Деятельность риелторов: их задачи, профильный закон и роль новых сервисов Сбербанка

Ни денег ни квартиры

На фоне всех вышеперечисленных преимуществ для обеих сторон договора ренты недостатки такого соглашения смотрятся особенно отчетливо. В первую очередь поговорим о рисках, которые могут поджидать плательщика ренты.

«Рантье» без особых затруднений может расторгнуть договор, если обнаружит, что плательщик ренты не выполняет те или иные пункты соглашения. Это может произойти на любом этапе, при этом понесенные издержки плательщику ренты не возвращаются. Все это прописано в Гражданском кодексе, поэтому для плательщика всегда есть риск много лет перечислять положенные выплаты и ухаживать за «рантье», и в конце концов оказаться ни с чем.

Такие прецеденты были неоднократно. Так, например, в прошлом году в Москве Симоновский районный суд встал на сторону 82-летней пенсионерки в споре между ней и женщиной, своей знакомой, у которой она 13 лет находилась на иждивении по договору ренты с пожизненным содержанием. Все эти годы она получала от плательщицы ренты все, что было прописано в договоре – уход, питание, одежды, ежемесячные рентные платежи. Но еще одним пунктом договора было проведение ремонта в квартире пенсионерки. И на это у плательщицы денег не нашлось, чем и воспользовалась старушка, чтобы перечеркнуть все 13 лет стараний своей знакомой. Суд направил решение в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры.

Другая опасность для плательщика ренты состоит во внезапно объявившихся родственниках «рантье», которые до ухода его из жизни десятилетиями могли никак не беспокоиться о его существовании.

«Такие случаи нередки, когда родственники, не желавшие ни видеть ни знать пожилого немощного человека, вдруг моментально объявляются, стоит только ему скончаться, и заявляют свои права на жилье», — рассказывает глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Пример из недавней практики М. Куликова. Женщина-рентодатель более 10 лет ухаживала за пожилой немощной бабушкой. После ее смерти вдруг появляется внучка, которой все эти годы не было до старушки никакого дела, и затевает судебный спор с рентодателем.

«Претензии внучки сводятся к тому, что на самом деле бубушка не подписывала никакого договора, и все это обман и подделка. Разбирательство было долгим, в процессе пришлось привлечь нотариуса, заверившего договор. Нотариус подтвердил дееспособность и добрую волю участников сделки. Но и это не убедило судей, которые отправили договор на почерковедческую экспертизу, и теперь стороны ожидают заключения», — рассказал Михаил Куликов.

Вообще говоря, «статистика» таких разбирательств с родственниками после смерти «рантье» неутешительна. «Содержание получателя ренты рассчитывается кратно МРОТ, что и привлекает желающих приобрести квартиру, особенно в Москве, значительно дешевле, чем при прямой покупке», — объясняет Алексей Бернадский, руководитель сети офисов недвижимости Est-a-Tet, — «Но проблема в том, что после смерти получателя ренты такие договора оспариваются родственниками в 90 процентах случаев. В ход идут любые аргументы: невыполнение рентодателем всех условий договора, невменяемость получателя ренты и т. д. Здесь причиной для сомнений в правомочности договора может выступить все, что угодно, вплоть до тяжелых заболеваний, не «психического» характера, такие как рак или сахарный диабет», — предупреждает Алексей Бернадский.

Читайте также  Опыт владельца: «Как меня обманули хитрой строчкой в договоре»

Таким образом, плательщику ренты стоит крайне тщательно заботиться о наличии доказательств надлежащего исполнения своих обязательств: хранить все чеки, по возможности привлекать свидетелей надлежащего ухода за получателем ренты (к примеру, соседей), которые в случае чего могли бы подтвердить его добросовестность, и т. д.

Опасно для жизни

«Рантье» в такой сделке тоже несет свои риски, и весьма значительные. Самый большой риск – прямая опасность для жизни, без всяких преувеличений.

«Получателю ренты стоит четко осознавать, что он со всей объективностью создает положение, когда его смерть – явление крайне желательное для второй стороны договора. И он поневоле может стать «приманкой» для лиц с криминальными помыслами», — поясняет Вадим Ламин. Например, в начале этого года в Москве судили целую банду «черных риэлторов» и ее главаря Виталия Студеникина. Банда «специализировалась» на отъеме квартир у пожилых людей именно через договор ренты.

«Передача недвижимости по договору ренты – это крайне сложная, непредсказуемая и потенциально опасная операция, одна из самых «тяжелых» на рынке недвижимости», — говорит Михаил Куликов.

«Еще в 90-е эта практика была очень распространенной, и она дожила до сегодняшнего дня. До сих пор это сильно криминализованный сегмент, так как часто людей попросту вынуждают к отчуждению прав по ренте», — рассказывает Алексей Бернадский из Est-a-Tet.

Чтобы максимально обезопасить себя от этих рисков, потенциальному «рантье», пожилому человеку, решившему таким способом обеспечить себе благополучную старость, крайне желательно буквально «до запятой» прописать в договоре все детали, подробно указать все условия выполнения соглашения. В особенности это касается ренты с иждивением, которая предполагает уход, помощь по хозяйству и т. д.

«В моей практике был случай, когда в обязанности рентодателя входила ежегодная отправка «рантье» на отдых в хороший санаторий. Другой пример, уже слегка курьезный: договор предполагал не только уход за старушкой, но также за ее котом, тоже очень пожилым – ежемесячный ветеринарный осмотр со всеми анализами. Вариантов может быть сколько угодно», — рассказывает Михаил Куликов.

Читайте также  Прогноз риэлторов: резкий рост цен на жилье не за горами

Не может быть и речи о заключении договора ренты со случайными людьми. Крайне желательно привлечь третьих лиц, которые не могут претендовать на квартиру, но смогли бы отслеживать ситуацию.

«Деньги, которые платятся по договору ренты, желательно переводить на счет, а не передавать в руки наличными. И это условие тоже должно быть прописано в договоре. Сами платежи могут быть с любой периодичностью, но ее тоже в обязательном порядке нужно прописать в договоре», — советуют эксперты недвижимости. Разумеется, общую сумму платежей зафиксировать заранее невозможно, так как содержание предполагается пожизненное, но это уже относится к объективным рискам рентодателя.

Квартира с «нагрузкой»

Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.

Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.

Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.

Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.

В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».

В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.