В операциях с недвижимостью важна каждая деталь и каждая строчка в договоре…

Малейшая двусмысленность или нечеткая формулировка может в дальнейшем вылиться в серьезные проблемы как для одной стороны сделки, так и для другой.

Типичная «прижившаяся» схема купли/продажи жилой недвижимости в нашей стране осуществляется следующим образом. Покупатель и продавец согласовывают цену квартиры (дома, земельного участка и т. д.) и подготавливают каждый свои документы. Затем в день заключения договора покупатель закладывает обусловленную сумму наличными в банковскую ячейку, которая арендуется заранее. Продавец может получить доступ к ячейке и забрать деньги после того, как квартира фактически станет собственностью покупателя, то есть договор пройдет регистрацию в Росреестре.

Схема достаточно простая и прозрачная, но все-таки бывают случаи, когда недобросовестным личностям удается предусмотреть «лазейку» в самом договоре купли-продажи, которая даст возможность не заплатить за переоформленное недвижимое имущество. Примером может служить история москвичей, которые чуть не потеряли трехкомнатную квартиру в центре Москвы из-за пренебрежения на первый взгляд безобидной формулировкой в договоре.

Дело происходило следующим образом. Несколько лет назад семья Гавриловых решила продать «трешку» в центре столицы, чтобы купить что-то поскромнее, а на вырученные деньги благоустроить загородный участок с уже построенным деревянным коттеджем. Ранее семья хотела взять кредит на завершение всех работ, но с этим возникли проблемы, а жить тихой загородной жизнь они мечтали уже давно, поэтому решили форсировать события и продать квартиру на Чистых прудах.

Покупатель на большую и недешевую квартиру нашелся далеко не сразу, поэтому, как только таковой появился, семья Гавриловых поневоле «ухватилась» за эту возможность и взяла задаток, несмотря на предостережения риэлтора.

Бдительный агент пытался «вразумить» семью, обращая их внимание на следующую формулировку в договоре. Согласно условиям, предложенным покупателем, продавец мог получить доступ к ячейке только в присутствии самого покупателя. Естественно, после прохождения регистрации договора.

Читайте также  Деятельность риелторов: их задачи, профильный закон и роль новых сервисов Сбербанка

Такой подход вызвал справедливые опасения у опытного риэлтора, на что покупатель парировал тем, что желает себя обезопасить и получить расписку в тот же день. На это риэлтор выступил с предложением, что расписку продавец напишет уже сейчас в его присутствии, и положит ее в соседнюю ячейку. Покупатель это предложение отверг.

Риэлтор предупреждал семью, что покупатель может попросту не являться в банк, пока срок аренды ячейки не истечет, и заберет деньги потом в любой момент, в соответствии с договором аренды. Но те, не желая упускать возможность продать квартиру, решили, что «все обойдется», а дотошность агента списали на желание перестраховать самого себя.

Продавцы все-таки решили проверить покупателя – взяли у него визитку (она была достаточно презентабельной), несколько раз звонили по рабочим телефонам, просили переключить, и на той стороне исправно отвечали «сотрудники». Этого оказалось достаточно, чтобы усыпить бдительность продавцов, и те, наконец, заключили договор.

Несложно догадаться, что дальше события разворачивались по предсказанному риэлтором сценарию. Договор был оперативно зарегистрирован, а покупатель перестал отвечать на звонки. В фирме, контактные данные которой значились в визитке, сказали, что коммерческий директор уволился, и с ним нет никакой связи, кроме мобильного, который, естественно, тоже не отвечал. По адресу регистрации покупателя к двери никто не подходил, а в окнах не включался свет.

Глава семьи попытался в банке попросить открыть ячейку, объясняя тем, что покупателя не может разыскать, но сотрудники не вняли его просьбам, так как в договоре четко прописано условие – должен присутствовать продавец.

Как и предсказывал риэлтор, в день истечения срока аренды ячейки тоже никто не пришел. Глава семьи даже караулил весь день возле банка, но безуспешно.

Читайте также  Оправдает ли программа капремонта возложенные на неё ожидания

Когда семья осознала, что связалась с пройдохой, они снова обратились за помощью к риэлтору, который посоветовал обратиться в суд. В таких случаях, если оперативно сработать, и были выполнены со стороны продавца все обязательства, есть шанс, что суд хотя бы вернет квартиру в законную собственность. О получении ожидаемых денег речи уже не шло, нужно было хотя бы спасти имущество.

Супруги подали в суд, где ситуация оставалась в подвисшем состоянии больше года. Заседания назначались и переносились неоднократно, так как покупатель на них не являлся. В ходе разбирательств даже выяснилось, что он пытался сбыть квартиру, но не успел, так как суд ранее наложил на все операции с ней арест.

Покупателям, можно сказать, повезло, так как в конце концов все суды закончились, и они получили квартиру обратно в собственность, но после всех этих злоключений у них не осталось ни сил ни желания начинать снова искать покупателя. Тем более, что за это время все-таки удалось получить кредит на благоустройство загородного участка, и смысла продавать московскую «трешку» уже не было. Ее было решено сдавать в аренду.

Злоумышленника объявили в розыск и спустя некоторое время он был задержан. Выяснилось, что за ним числится целый шлейф подобных сделок. Самым пострадавшими в итоге оказывались добросовестные покупатели, которым мошенник успевал продавать полученные незаконным путем квартиры.

Несмотря на постоянное совершенствование законодательства, отечественный рынок недвижимости изобилует мошенниками до сих пор, поэтому специалисты рекомендуют придерживаться хотя бы базовых принципов при купле и продаже недвижимости:

  • любой договор следует внимательно читать, причем вслух (!), чтобы не упустить ничего важного или подозрительного;
  • не следует уезжать из города, где продается квартира, пока не завершатся все детали сделки, и пока у вас на руках не будут все документы, или деньги, если вы продавец;
  • в случае, если мошенничество все-же произошло или происходит, с обращением в суд не стоит медлить;
  • наконец, обзаведитесь опытным риэлтором и не пренебрегайте его советами и предостережениями, каким бы избыточными они вам ни казались.